养老地产大数据

A. 养老地产行业分析

养老地产是各种养老保障服务的整合终端，通过在功能组合与产品形态上与养老产业相互渗透，可以创造出更大的居住价值与商业价值。

国内养老模式主要分为居家养老、社区养老和机构养老三种，自2011年以来，我国一直致力于建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系。究其原因，一方面是在“养儿防老”传统的影响下。

我国老年人更倾向于在家中接受子女照顾；另外，更重要的是，我国养老资源错配较为严重，老年人口资产不足，难以支撑收费较高的养老机构，居家养老成本相对低。

(1)养老地产大数据扩展阅读：

养老地产的介绍如下：

养老地产的客户囊括了55岁之后的老年人群，而养老院更多的是75岁以上高龄老人和不能自理的老人。养老地产实际上是提供不同类别养老产品和服务的载体，消费者根据个人收入和需求自行选择。

从产业链看，上游主要解决土地和资金问题，下游解决运营和提供服务的问题。各种养老服务的整合是运营中最复杂的工作，需要长期资源和经验的累积。

B. 房企眼中的养老业玩法

伴随着日益庞大的银色浪潮，养老产业风头一时无两，告别了借养老炒作的噱头,养老地产也向着“养老社区模式”转变，无出其右地成为各方资本竞相瓜分的蛋糕。两年前，曾经认为养老地产毫无利润的北京中坤投资集团董事长黄怒波悄然改变了自己的看法，希望政府投建养老大数据库引导养老产业投资，而在其他房地产企业眼中，北京“十三五”的养老产业脚步又将迈向何方？

中坤投资黄怒波：应建立养老产业大数据库

两年前，因为看不到房企进军养老产业的“钱途”，黄怒波曾抛出“养老地产根本没有利润可言”的断言,在业界引起不小争议。“养老地产不是单纯的地产，而是一个生态型的组合，需要山水环境、基础设施、文化交通需求等多方面配合，条件十分苛刻。同时急需的政府长期扶持也很难到位，盈利空间的确十分有限。”

但随着《北京市居家养老服务条例》（以下称《条例》）的出台，他的想法开始有了转变，用黄怒波自己的话说，就是“中国养老产业新的突破已经形成”，很多房地产企业都开始探讨、研究进军养老领域。“此前北京的《养老服务设施专项规划》提出到2020年，全市机构养老床位数量将达到16万张。相较于全市那么多的老年人，这个数量还是少了些，意味着居家养老将是未来北京养老产业的主流，无形中也为社会资本进入留下了很大空间。”黄怒波表示。

“北京的居家养老是个很现实的话题。”黄怒波告诉北京商报记者，“之前有房地产企业到郊区建设养老社区，部分当地居民产生了疑问，认为中心城区老人到当地养老难以给该区带来太多利润，还可能会增加城市基础服务的负担。所以我们不如发动社区的力量，组建居家养老系统，为家庭和政府卸下一部分养老重担。”

而要建立有效的居家养老体系，离不开社会资本的强有力支持。《条例》中就提出市和区人民政府应当引导、支持、鼓励企业和社会组织参与居家养老服务，并明确从事居家养老服务的企业和社会组织将享受政府给予的政策扶持。

顶层设计靴子落地虽已久，但不少追求投资回报“短平快”的企业家看不到居家养老产业持久的盈利模式，仍处于观望阶段。“政府有提供养老相关公共产品的责任，而因缺乏固定收益，房地产企业不敢贸然进军时，也需要政府拿出有力的鼓励政策。”黄怒波直言，首先提供给养老产业的土地价格不能太高。一言概之，他认为最适合北京的居家养老发展模式应该是政府定政策、建平台，通过资金补贴来鼓励社会资本参与。

谈及政府在居家养老领域所要发挥的作用，黄怒波建议财政资金应向建设居家养老的大数据库倾斜。“利用大数据，我们就能了解到某个辖区有多少老人，他们年纪多大，经济状况如何，然后将收集到的数据同步到附近医院的病历上，以应对老人的医疗需求。”

利华地产祖绍春：房企投资进军养老产业不适用短平快

在利华地产副董事长祖绍春眼中，“养老社区模式”的新定位比此前以养老为噱头的地产炒作要精准得多。“社区虽然不大，但是五脏俱全，老人需要的医疗、商用、服务等配套设施都完备，未来还将实现‘小病不出院’的目标。这就是社区养老的优势所在。”祖绍春表示。

合理的规划却难掩利润单薄的现状。祖绍春坦言，目前大多数房企进军养老领域的意愿并不高，“最大的原因还是利润太低。首先养老地产需要娱乐、健身等配套设施，无形中增加了成本。其次，对于房地产业来说，销售或出租是最重要的盈利手段，但即使在北京等区位条件极佳的项目，入住率也只在六七成左右。这种情况下，企业想要守住10%左右的盈利率都比较艰难”。

谈及一些房企追求投资收益“短平快”和养老地产投资回报期长的矛盾，祖绍春反复强调，房企建设养老机构，在投资规划时一定要循序渐进。“除了项目建设本身的支出，还要注意配套设施、培养团队等费用，前期的规划应把这些都囊括进来。”祖绍春表示，“同时投资也要有度，切不可贪大。”他向北京商报记者举例称，业内名声在外的寿山福海老年公寓刚营业时仅有100张床位，后期经营状况良好才慢慢增加床位，“没有养老机构能迅速盈利，所以结合服务、管理经验做好谋划是最重要的”。

如今，利华地产在河北涞水的阅唐山水已经成为各界关注的养老地产样板项目，成功或失败决定了许多社会资本进入环京养老圈的步伐。祖绍春笃定地表示，自己闯荡养老领域的脚步还将继续，“目前涞水这边的工作还在继续，大概仍有几百亩土地待建。目前的困扰是相应的政策有些模糊，一些资金优惠政策也迟迟不落地。未来我们肯定还是会继续推进养老项目，只是会根据不同的情况，在投资力度上有所增减。”

北控置业张文华：养老有效供给关键在摸清底数

同样认可房企投资养老前景的还有北京北控置业有限责任公司副总经理张文华。他直言近些年来政府对养老的推动非常积极，“最显著的突破就是现在养老用地供地方式可以采用协议出让”。据了解，对于想要进军养老产业的企业来说，以招拍挂形式购置土地的花费几乎占到了建设运营成本中的最大一块，而如果采用协议出让，不仅能够为资金普遍比较紧张的养老企业节省一大部分成本，还能帮助企业在北京拿到相对合适位置的土地。

在张文华看来，大多数老年人受传统文化影响较深，比较愿意在家里养老，让子女就近照顾，“而且目前市场上一些民营养老机构的定价相对较高，很难符合老年人传统的消费观念，这也就导致未来居家养老将在北京养老市场中成为主流”。不过，日前市民政局局长李万钧透露，近期北京正在研究对中心城区子女照顾老人进行补贴，以引导这些地区老人尽量选择居家养老。而随着《条例》的出台，北京推动居家养老相关产业的步伐也在加快。“我们注意到整个城市规划过程中对各类养老机构设施都有重点的进行了布局，居家养老特别受到关注。”张文华说。

《条例》出台一年后，在刚刚闭幕的市十四届人大四次会议上，本市的政府工作报告提出，今年北京要增加养老设施的有效供给。张文华认为，实现“有效”供给的关键是摸清底数。“首先要摸清到底有多少老年人、他们的老龄程度如何，这样就能了解具体的养老服务需求。”张文华告诉北京商报记者，“此外，还要摸清在居家养老过程中，哪些基础设施需要政府帮忙提供。比如老年订送餐服务，就要弄清楚是政府自己建餐饮中心还是找就近餐馆提供服务，如果购买服务，就要对餐馆的价格和卫生状况加强监管。”北京商报记者肖玮张畅

（以上回答发布于2016-02-01，当前相关购房政策请以实际为准）

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C. 养老行业前景如何

根据第七次全国人口普查结果，目前，中国人口的结构性挑战越发明显：2020年育龄妇女总和生育率为1.3，已处于较低水平；60岁及以上人口26402万人，占比18.70%，老龄化程度进一步加深。

上升为国家战略

在国务院新闻办公室举办的新闻发布会上，国家发展改革委副主任就养老育幼方面在会上表示，预计“十四五”我国将进入中度老龄化阶段，“十四五”《纲要草案》将积极应对人口老龄化上升为国家战略。可以说，养老产业已经成为了国家未来的重点方向之一！

中国养老产业正在酝酿10万亿级市场蓝海

中国养老机构竞争日趋激烈，在政策和市场红利的推动下，随着夕阳产业的需求增加，越来越多的企业抓住风口，借势而入，预计到2022年，养老产业市场规模将突破10万亿元。与2019年中国养老产业市场规模达6.91万亿元相比，在多方需求的驱动下，中国养老产业市场规模将会保持相对稳定的增长态势。

1.中国养老产业驱动因素——政策：

深化“放管服”改革，拓宽养老服务投融资渠道，扩大养老服务就业创业，扩大养老服务消费，促进养老服务高质量发展，促进养老服务基础设施建设。

（1）明确老年用品产业重点领域；

（2）建立横向纵向联系促进产需对接 ；

（3）引导老年用品产业高质量发展。

2.中国养老产业驱动因素——社会：

随着精神文化逐渐成为影响老年人晚年生活质量的主要因素，“文化养老”受到大多数老年人的青眯和推崇。

（1）广场舞文化养老

人民群众创立了广场舞，中老年人发展了广场舞，广场舞文化成为了增添老年人晚年幸福感的重要一环。

2）棋牌类养老

棋牌能够用“以棋会友”的方式扩大老年人的交友圈，在一定程度上缓解了老年人因子女不在身边的孤独和寂寞感。

（3）老年影视文化养老

影视剧能与老年人的情感产生共鸣，不断丰富着老年人的晚年生活，为老年人平淡无奇的生活增添更多的色彩。

中国老龄化形势十分严峻，养老产业亟待发展，在技术、互联网、大数据、5G智能化的加持下，10万亿级市场蓝海正在酝酿，养老产业将迎来营销新机遇。