㈠ 楼市拐点隐现 房贷利率仍有上涨空间
5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期LPR报价。与居民房贷利率密切相关的5年期以上LPR为4.65%，已连续13个月未变。而根据融360大数据研究院、贝壳研究院等19日和20日最新发布的监测报告，多个主流城市的首套房贷利率和二套房利率均较4月有所提升，部分银行贷款放款周期延长。
2021年以来，涉房金融监管持续收紧的态势明显，涉及房企、金融机构、中介等多方。业内人士预期，房地产信贷环境面临进一步收紧的压力，预计房贷利率继续上调，带动市场量价进一步调整。
部分地区房贷利率环比上涨
放款周期拉长
5月20日，全国银行间同业拆借中心公布新版LPR报价：1年期品种报3.85%，5年期以上品种报4.65%，两项贷款市场报价利率均连续13个月保持不变。
“若接下来房地产市场持续升温，特别是一线城市房价上涨势头向二、三线城市扩散，未来不排除5年期LPR报价单独小幅上调的可能。”谈及主要针对居民房贷的5年期以上LPR报价，东方金诚首席宏观分析师王青表示。
实际上，根据融360大数据研究院、贝壳研究院等最新发布的监测数据，多个城市的房贷利率已经较此前明显提升。
贝壳研究院20日发布重点城市主流房贷利率数据显示，5月贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.47%，二套利率为5.73%，均较4月提高6个基点。
广州、深圳地区房贷“涨价”明显。记者了解到，建行深圳市分行5月上旬下发调整房贷利率的通知。首套房贷款利率执行5.10%，二套房贷执行5.60%，相比之前分别上调15个基点和35个基点。为了体现对中低收入人群购买保障性安居型商品房的支持，安居型商品房贷款利率维持不变。融360大数据研究院报告称，其他银行在短暂观望后也开始跟进，目前已有近10家银行深圳地区分支行执行首套5.10%，二套5.60%的利率水平。
融360大数据研究院报告指出，4月底至5月初，广州地区包括国有大行在内的多家银行，再度上调房贷利率。首套房贷利率调整为最低5.40%，二套房最低5.60%，均较之前上调10个基点。
与房贷“涨价”同步的是部分地区银行房贷额度进一步收紧，放款周期进一步拉长。记者了解到，广东金融机构对个人房贷额度增幅和增量都在严格控制，对二手房个人住房贷款审核放款更为严格，很多银行施行“旧还新贷”，用提前还款的额度来发放二手房贷款，尽量减少新增房贷。
“5月在房地产贷款集中度管理叠加通胀压力下，银行收紧购房信贷、上调房贷利率；房贷“加息”带来5月二手房市场成交平稳回调。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，广州、东莞、中山、嘉兴、南通等城市房贷利率提高幅度较大，放款周期延长，导致二手房成交活跃度降低。
涉房金融监管持续收紧
利率上行仍有空间
2021年以来，涉房金融监管持续收紧的态势明显，涉及房企、金融机构、中介等多方：1月起，一线城市严查经营贷违规入楼市，3月银保监会、住建部、人民银行三部门则联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，全面“围堵”个人违规挪用经营贷购房行为；涉嫌违规炒房机构“深房理”日前被深圳七部门联合调查；多地开展的房地产市场专项整治也将个人违规使用信贷资金等列为专项整治重点。
金融监管部门的多张罚单也涉及银行违规输血房地产企业的行为。《经济参考报》记者以“土地、房地产”等关键词在银保监会网站进行搜索，据不完全统计，自2021年以来，银保监局本级开出的罚单共计47张。仅3月以来，罚单就达29张，罚款总额达6000万元以上。具体来看，罚单涉及上海、浙江、深圳、福建、山东、青海等地，涉及银行包括民生银行、广发银行、平安银行、盛京银行、温州银行等。值得注意的是，多张罚单均追溯到了2015年至2018年期间的与土地出让金相关的违规行为。
业内人士表示，严监管背景下，房地产信贷环境面临进一步收紧的压力。上海易居房地产研究院研究员沈昕表示，2021年一季度，中国房地产业金融环境指数为0.19，较上季度小幅下降0.07，比去年同期下降0.32，由去年的偏松区间下降至正常区间的上沿。央行数据也显示，住房类贷款增速放缓。今年3月末，个人住房贷款余额同比增长14.5%，比上年同期低1.4个百分点。
王青表示，3月居民个人住房贷款加权平均利率为5.37%，比去年年底上行4个基点。“我们判断，在今年‘有保有压’的结构性信贷政策下，未来房地产信贷环境会进一步趋紧，居民房贷利率还有上行空间。”
房地产市场拐点隐现
下半年可能向下调整
沈昕表示，房地产业作为一个资金密集型行业，对资金有很强的依赖性，金融环境的变化直接影响房地产市场。从整体来看，百城房价同比涨幅和房地产业金融环境指数的走向基本一致，这意味着，随着房地产业金融环境指数的下降，预计二季度和下半年商品房销售面积同比增速将逐渐回落，随之下半年百城房价指数同比涨幅将收窄。
的确，从近日国家统计局发布的4月房地产投资数据和房价数据来看，前4月商品房销售规模、开发投资额较2019年增长19.5%和17.6%。但各地区销售表现分化，房企新开工和拿地面积缩减使得销售、投资单月指标分别环比出现下降23%和7%。同时，二手住房已有明显降温迹象。
对此，许小乐表示，2020年房地产的超预期繁荣，本质上来自利差和价差带来的套利需求，房价上涨是在宽松流动性之下的短期应激反应，显然不可持续。当前中央政策正在引导地方政府转变，倒逼地方政府降低对房地产的依赖，并通过调控手段逐步管住信贷、土地、房企以及购房者的投资行为，同时货币政策回归常态，这些都代表着房地产市场的资本红利时代将结束。
克而瑞研究中心研究员杨科伟表示，“三条红线”政策下房企资金成本将继续增加，土拍“两集中”下资金运用将更加审慎，对后续开工、拿地均有不利影响。预计后续房地产开发投资额增速将继续回落，全年增速呈现“前高后缓”的走势。
㈡ “房住不炒”进一步明确 房贷利率今年难降
1月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率（LPR）显示，5年期以上LPR为4.65%，连续9个月未动。与此同时，根据贝壳研究院最新房贷报告显示，开年多地房贷利率在底部微升。
业内人士表示，一方面，春节前市场资金面趋紧，房贷放款周期加速拉长；另一方面，在房地产金融审慎管理制度之下，央行引导商业银行房地产贷款合理增长，预计未来房贷利率总体触底。考虑到局部市场过热，不排除采用差别化房贷利率工具进行调节，房贷利率难有下降空间。
“房住不炒”信号进一步明确
20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布LPR为1年期LPR3.85%，5年期以上LPR4.65%。这也意味着，自2020年5月起，LPR连续9个月保持稳定。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，MLF利率持续未变，表明当下的利率水平是与经济运行基本相适宜，货币政策没有继续宽松的必要，在经济企稳回温的预期之下，逆周期调节政策有序退出。
东方金诚首席宏观分析师王青也表示，在今年上半年国内经济修复延续与外部不确定性犹存相交织、国内物价水平有望整体保持温和的背景下，货币政策将持续处于“观察期”，MLF利率调整的可能性很小，LPR报价基础有望保持稳定。
在LPR保持稳定的同时，“房住不炒”信号也进一步明确。中国人民银行金融市场司司长邹澜在国新办发布会上表示，“坚持‘房住不炒’定位，租购并举，因城施策，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁市场发展的金融支持，促进房地产市场平稳健康发展。
住建部方面也表示，将完善政策协同机制，建立住房与土地、金融联动机制，加强住宅用地管理，完善房地产金融宏观审慎管理体系。
“在房地产金融审慎管理制度之下，央行引导商业银行房地产贷款合理增长，购房信贷环境宽松触底。”许小乐说。
银行房贷投放略有“收紧”之势
值得注意的是，在“房住不炒”的基调下，银行房贷投放也略显“收紧”之势。
2020年12月31日，央行、银保监会发布房地产金融监管新政，明确划定银行“房地产贷款占比和个人住房按揭贷款占比”两道红线。“新规至今已实施半月有余，在信贷‘开门红’的影响下，年初银行个人房贷投放暂未受到较大影响，个人住房按揭额度较为充足。”融360大数据研究院分析师李万赋表示，但长期来看，银行今年的房贷投放总规模有收紧预期，或将加大区域性房贷额度差异化调整，压降利率较低利润空间较小的城市房贷额度。
一位大行房贷业务相关人士也对记者表示，目前该行并未针对这一新规出台具体的举措，但是整体房贷额度已经有所收紧。
光大证券研究所金融业首席分析师王一峰表示，2020年以来，银行个人住房贷款一直“供需两旺”。未来，银行房地产广义贷款的增量空间将下降，从而带动存量增速也下降。未来，银行房地产广义贷款增速将向银行整体贷款的平均增速收敛。尤其一些中小银行出于经济回报、风险考核和资本节约的原因对个人住房贷款业务积极性较高。在新政影响下，预计中小银行个人住房贷款业务增量增速将有所下降。
值得一提的是，在新规背景下，房贷放款周期已有明显延长。贝壳研究院1月房贷报告显示，重点监测的36个城市房贷平均放款周期已自去年9月开始经历“五连升”达到53天，较上月再度延长5天，回到去年4月水平。
具体来看，36城中超8成平均房贷放款周期环比拉长。廊坊、哈尔滨、宁波、南通等城市，环比延长10天以上。珠三角方面，虽然局部城市放款周期在年初有所缓和，但惠州、东莞、佛山、中山等放款周期高达2个月以上。
房贷利率现触底迹象
研究数据显示，在房地产金融审慎管理制度之下，房贷利率也现触底迹象。“如果5年期LPR不调整，房贷利率的主要下行阶段已经基本结束。”上海易居房地产研究院研究员沈昕表示。
贝壳研究院报告也显示，2021年1月，贝壳研究院监测的36个城市的主流首套房贷利率为5.23%，二套房贷利率为5.52%，环比均微增1个基点，且从2020年12月开始已经连续两个月上升。
具体来看，1月36城房贷利率环比普遍平稳，房贷利率提升的城市主要是珠三角部分城市，例如，东莞从去年底的首套房贷利率5.25%上调至5.45%，二套房贷利率则从5.45%上调至5.65%；中山方面首套房贷利率从去年底的5.05%上调至5.15%，二套房贷从此前的5.25%上调至5.35%。
融360大数据研究院报告显示，在房贷上涨的城市中，除中山外，杭州和哈尔滨涨幅较大，均上涨4个基点。而二线城市房贷利率下降的数量有所增加，且环比降幅差异缩小，都在1-5个基点之间。“2021年开年房贷利率走势与2019年、2020年类似，且不同于2017、2018年的房贷大幅增长的走势情况，侧面反映了全国房贷利率大幅变动的时代已经过去，房地产市场进入平稳期。”李万赋表示。
沈昕还表示，从2020年四季度来看，首套房贷平均利率不再持续下行，住户部门加杠杆明显得到控制。她指出，2020年前三季度，首套房贷平均利率持续小幅下降，利率持续下行会对刺激居民贷款购房产生一定作用，住户部门贷款余额同比增速自3月创下阶段性低点以来，连续半年震荡上行。但2020年四季度，住户部门贷款余额同比增速小幅下行，说明下半年房地产融资政策收紧后，以住房按揭贷款为主的住户部门贷款增长已经得到了较好的控制。
许小乐表示，预计房贷利率总体触底。考虑到局部市场过热，不排除采用差别化房贷利率工具进行调节的可能。
中国银行研究院研究员梁斯表示，对房地产贷款的比例控制将影响到房贷额度，房地产贷款投放边际收紧可能会推高涉房利率。但整体看，房地产贷款对银行来说仍然属于相对优质资产，尤其按揭贷款等不仅安全性高，风险权重也相对较低，对银行来说仍然是重要的业务争夺点。整体看，规模控制会影响房地产信贷投放，涉房利率或将小幅上行，但预计幅度不会太大。
㈢ 首套房贷利率连续5个月小幅上升
房地产业金融环境维持收紧趋势。11月12日，房地产研究院发布了《2019年10月金融环境与房地产市场月报》。报告指出，10月份，全国首套房贷款平均利率为5.52%，已连续5个月小幅上升。
根据融360大数据研究院的监测数据，2019年10月全国首套房贷款平均利率为5.52%，相当于相应期限LPR水平加点67BP，环比微升0.01个百分点，同比下降0.19个百分点，已连续5个月小幅上升。10月房贷利率水平延续了前四个月的上行趋势，但上行幅度有所减缓，下行的城市数量有所增加。
研究院研究员沈昕分析表示，全国首套房贷平均利率不仅与市场利率有关，也受房地产调控政策影响，今年二季度以来，部分城市收紧了调控政策，5月份以来部分热点城市首套房贷利率也纷纷上调，6月全国首套房贷平均利率一改此前连续6月下行的趋势，年内首次微升，此后4个月房贷利率持续小幅上升。考虑到后续市场利率大概率会下行，首套房贷平均利率上行空间较为有限，若年内5年期LPR没有下调，预计全国首套房贷平均利率将横盘小幅震荡。
沈昕表示，从金融数据和房地产销售及价格的历史走势来看，有较高的一致性。10月份，房地产行业金融环境较上月小幅收紧。虽然近几个月CPI逐渐走高，货币宽松的空间短期或暂时缩小，但随着全球货币宽松预期强烈，中期来看我国金融环境整体上还将进一步宽松。预计年内或明年上半年有望见到本轮周期的全国商品房年初累计销售面积同比增速最低值;年内百城二手房价格同比涨幅还将收窄，有可能进入负区间。
综合2019年数据，沈昕进一步指出，今年1月份M1同比增速创2011年以来的最低点0.4%，2019年2月开始震荡上行，目前来看本轮周期的最低点大概率已经见到。从百城二手房价格同比涨幅的绝对值来看，前两轮调整均进入负区间，而目前仍在正区间。“预计年内同比涨幅还将收窄，大概率会进入负区间。从历史走势来看，今年年内或明年上半年有望见到本轮周期百城二手房价格同比涨幅的阶段性低点”。