A. 「新一線城市」東莞樓市調控升級：深圳客增加，有項目銷售稱可社保延期
「最近一段時間，周邊樓盤的客戶突然多了很多。」東莞臨深地區一樓盤銷售人員說道。
前不久《城市商業魅力排行榜》發布，東莞被冠以「新一線城市」稱號，這給深圳旁的東莞增加了不少吸引力。
有東莞樓盤銷售人員告訴《中國經營報》記者，最多的時候一天可以賣出四五十套，而這其中大多數是深圳客戶。
然而，2016年10月以來，東莞陸續出台調控政策，對房地產市場實行嚴厲的「五限」政策，即限購、限貸、限價、限外、限售。沒有購房資格的外地客戶如何在東莞買房呢？記者走訪發現，除了此前本報記者報道的「社保延期」等手段以外，還有項目銷售人員稱通過幫助外地購房者補繳個稅以獲得購房名額。
項目優惠力度加大
「8月18日以後，東莞、深圳大部分樓盤多了很多客戶，比上年同期多了50%，比上月多了將近10%。」有房地產中介人員告訴記者，尤其是臨深片區，憑借臨近深圳的優勢，其熱度已經超過了東莞中心城區。
近日，記者走訪東莞多個樓盤，發現不少樓盤均打著「距離深圳一小時」「一個半小時到達深圳××區」等旗號來吸引客戶，尤其是臨深片區，這種現象更為普遍。
合富大數據顯示，8月東莞新房網簽面積約51.9萬平方米，環比微增3%，但同比大增56%，主要原因是去年8月基數較低。
在某工作日晚上9點鍾，位於大朗鎮，與東莞松山湖片區僅一街之隔的某項目售樓處依舊人聲鼎沸，看房和簽約的客戶來來往往。在招待新客戶的間隙，內場銷售人員小李（化名）還要帶老客戶簽約。
「我們大概一天接待100多批客戶，今天有40多套簽約的。」小李說。記者了解到，上述項目最新開盤為8月初，東莞房地產信息平台數據顯示，該項目在售的4、5、6號樓出售378套住宅，一個月不到，已簽約141套，去化37%。而由於網簽數據的滯後性，目前已售的數據遠不止這些。「有很大一部分是在8月下旬成交的。」
除了上述項目，其他地區樓盤也有類似的情況。位於東莞黃江鎮的一住宅項目於今年5月18日開盤，推出3棟住宅樓和4棟商務公寓。內場銷售人員告訴記者，截至8月底，不到3個月時間，推出的3棟住宅樓已售罄，目前在售的是不受調控政策限制的商務公寓。「我們這邊有很多是深圳的客戶。」內場銷售人員表示。
位於東莞塘廈鎮的奧園·觀瀾譽峰距離深圳龍華觀瀾片區僅幾百米。該項目銷售人員表示，購買該樓盤項目的大多為深圳客戶，或者在深圳上班的東莞客戶。而在塘廈當地購買商品房的本地客戶並不多，「首先當地居民大多有自己的宅基地，不需要額外購置商品房。最主要的是，現在這一片的房價對本地居民來說太高了，很多人無法接受。」據了解，奧園·觀瀾譽峰項目的售價大約為3萬元/平方米，周邊樓盤項目的價格相差不大。
東莞房地產市場近期成交量增加，除了政策利好的原因外，臨近「金九銀十」，開發商也在大力推盤。記者走訪發現，不少樓盤都有不同程度的優惠活動。其中，有樓盤不定期推出一口價特價房，另外還有不同程度的折扣，還有的樓盤推出「10萬抵20萬」「4萬抵一口價」等優惠活動。
有相關業內人士告訴記者，前幾個月東莞房地產市場相對比較低迷，8月份以來，尤其是8月18日以後，東莞房地產市場有明顯的回暖跡象。
合富研究院高級分析師李興旺向記者表示，「東莞目前部分片區的火熱主要來源於新盤加推的刺激。從整個大市場來看，現在東莞市場還是剛需客戶為主。另外，限購以來，東莞的深圳客戶少了一半，從這方面來說，東莞市場算不上火熱。」
有項目銷售稱可社保延期。
2016年10月以來，東莞陸續出台調控政策，對房地產市場實行嚴厲的「五限」政策，即限購、限貸、限價、限外、限售。其中，限外規定，非本地戶籍購房者購買首套房需提供兩年內在當地連繳一年的社保或個稅證明。
此前，本報記者曾報道東莞社保造假現象，隨後政府出台相關政策進行治理。近期，記者調查發現，目前東莞「假社保」現象幾乎已經銷聲匿跡。
「去年東莞查了一波社保造假，涉及假社保的項目基本都被處理了，假社保做不了。」近日，記者以沒有東莞購房資格的購房者身份走訪東莞房地產市場時，多數中介人員向記者表示，外地購房者沒有足夠年限的社保或個稅買不了房。
在資金回籠、東莞過短年限的社保購房要求的壓力下，不少開發商「鋌而走險」通過「社保延期」、補繳個稅等方式幫助沒有購房資格的購房者獲取東莞購房資格。
「你確定要買房的話，我們可以適當幫你做延期。操作流程很簡單，交完首付後，自行找第三方公司幫繳社保，或者我們開發商幫你繳納，然後簽一個延期簽約協議就可以了。」位於鳳崗的一項目的銷售人員告訴記者，東莞要求最低社保年限為一年，但有本科以上學歷的購房者可以縮短至半年。
事實上，在政府管控相對寬松的臨深鎮區，不少樓盤開發商通過這種方式幫助購房者獲取購房資格。
位於塘廈鎮的奧園·觀瀾譽峰項目也同樣採取社保延期的方式幫助沒有東莞購房資質的外地購房者獲取購房資格。「我們一期已經交房了，一共有500多戶，其中有200多戶是通過社保延期的方式購房，繳納社保的期限還沒滿，因此還沒正式簽約入住。」該項目銷售人員告訴記者。
除了以上項目外，位於虎門鎮的多個樓盤銷售均稱可以「社保延期」的方式幫助投資者獲取購房資格。
但是，對於急需回款的開發商來說，通過社保延期獲取購房資格的方式顯然過於漫長。於是有開發商想出了另一個「辦法」——補繳個稅。
「你交5萬塊錢，我們開發商通過內部渠道，直接幫你在地稅局補繳一年的個稅，有了繳稅記錄之後再到房管局查房，證明你在東莞沒有別的房子，最多三天可以完成。然後就可以直接交錢網簽了。」某項目內場銷售人員告訴記者。
記者對該操作是否穩妥可靠表示擔憂，該銷售人員向記者表示：「我們所有的數據都是通過地稅局內部做出來的，完全真實有效，不需要擔心。」
然而，有相關業內人士告訴記者，通過補繳個稅獲取購房資格的操作有很大的風險。「因為這個數據的有效期只有兩三個月，到時候政府復查的話，會很麻煩。」
有房產中介人員告訴記者，在東莞，小一點兒的房企一般通過社保延期的方式幫助客戶獲取購房資格，但是大的品牌開發商一般都有渠道通過補繳個稅的方式幫助購房者直接購房。
而虎門鎮萬科城市之光項目銷售也稱可以通過補繳個稅的方式幫助客戶獲取購房資格。「你需要交幾萬塊錢，然後我們要找第三方公司來幫忙做。」該項目銷售人員表示。但該項目銷售人員不建議購房者以這種方式購房，「通過補繳社保的方式會更好」。
實際上，在調控政策比較嚴厲的東莞中心城區，很難通過補繳個稅或社保延期的方式獲取購房名額。東莞中心城區多個樓盤的銷售人員告訴記者，未獲得東莞購房資格的人不能在東莞買房。
針對上述所涉及的項目問題，記者致函采訪了奧園集團有限公司等房企以及東莞市住房和城鄉建設局、東莞市稅務局等相關部門，截至記者發稿，未獲回復。
政府提高限價標准
事實上，從2012年以來，東莞一直實行限價政策。而從2016年10月開始，東莞不斷加碼調控以後，政府在限價方面愈加嚴厲。有不少開發商在高額土地成本的壓力以及想要獲取更大利潤的驅使下，用「雙合同」的方式來規避限價。
位於虎門鎮一項目，一套95平方米的三房戶型需要額外繳納41.6萬元的裝修費用，平均每平方米達到4300元。銷售人員表示，這43萬元可以用按揭貸款的方式來支付，首期僅需支付13.6萬元，剩餘28萬元最長貸款年限為8年。
普遍來看，收取了裝修款項的樓盤項目均為精裝交付，然而，記者發現，有的樓盤毛坯交付也存在「雙合同」。
位於東莞濱海新區的「虎門印象」樓盤項目（別名「依林家園」），近期開盤銷售的是17號樓，價格大約為2.5萬元/平方米。同時，此前開盤的12、13號樓也在銷售中，這兩棟樓備案價格大約在1.9萬元/平方米，而銷售價格卻在2.15萬~2.2萬元/平方米之間。銷售人員告訴記者，由於2018年東莞限價標准比較低，備案價格上不去，因此需要拆分雙合同，大約拆分2000~3000元/平方米。然而，這兩棟樓拆分了裝修合同卻不包含裝修，記者了解到，這兩棟樓均為毛坯交付。
「政府的限價在2萬元左右一平方米，但是周圍土地的樓面價已經達到每平方米2萬元了，不拆分雙合同就沒有錢賺了。」一位銷售人員表示。而記者了解到，這樣的意識較為普遍。
一位不願具名的房企負責人告訴記者，一般房企採取雙合同無非是幾方面原因，一是土地成本、開發成本過高。當某樓盤項目獲取土地的成本過高時，政府出於宏觀調控的考慮無法直接放鬆限價，有時候對這種「雙合同」的管控會相對寬松。另一方面是有的開發商根據市場情況，當市場上雙合同現象普遍存在的時候，開發商想要獲取更多的利益，也會跟隨所謂的「趨勢」採用雙合同。
記者查詢發現，2018年，東莞限價標准分為三類，一類價格標准為低於22909元/平方米（含），主要在莞城、塘廈、鳳崗等16個鎮區實行。二類標准為低於17293元/平方米（含），主要在樟木頭、茶山、紅梅等13個鎮區實行。三類標准為低於13936元/平方米（含），主要在橋頭、中堂、長安、謝崗4個鎮區實行。
2019年，東莞兩次調整普通價格住房標准。3月，東莞將三類價格分別調整為一類低於24718元/平方米（含）、二類低於18451元/平方米（含）、三類低於14289元/平方米（含）。
調整後，在今年3月以後備案的樓盤雙合同現象少了很多。有樓盤銷售人員告訴記者，此前政府限價，因此他們需要拆分雙合同，同一樓盤項目，近期備案的樓棟直接以備案價格銷售，簽單合同。
8月30日，東莞再次調整普通價格住房標准。調整後，一類標准低於26483元/平方米（含），主要在長安、南城、松山湖、鳳崗、莞城等13個區鎮實行；二類標准為低於19535元/平方米（含），主要在石排、道滘、黃江、企石等17個區鎮實行；三類標准為低於15309元/平方米（含），主要在橫瀝、橋頭、謝崗三個鎮區實行。
深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉指出，從實際情況來看，東莞此次調整的限價標准還是低於市場預期。一方面有地價上漲導致的開發成本增加，另一方面市場的表現較好，因此開發商對於市場的預期會比較高。