鏈家發布的購房大數據報告

『壹』 鏈家發布房產大數據報告，到底有何意義

隨著「大數據」時代到來，電商平台也想在房地產銷售的利益鏈上多分「一杯羹」回，答價格戰、「全民經紀人」模式層出不窮。 「部分電商平台甚至推出了零傭金的做法，一定程度上削弱了傳統門店的競爭優勢。 房產電商和中介分別向線下和線上延伸布局的思維邏輯

『貳』 當下咬牙買房，10年後「偷著樂」還是「後悔」兩份報告給你啟發

當下咬牙買房，10年後「偷著樂」還是「後悔」？兩份報告給你啟發

在國人的傳統觀念中，房子是一個人一生的大事，關系婚姻和子女教育。根據匯豐銀行的一份調查統計，中國80、90後住房擁有率已經達到70%，高居全球第一，緊隨其後的分別是墨西哥和法國，但住房擁有率僅46%和41%。以至於有網友說，國人愛買房的習慣得改改了。

就當下房價來說，按照機構數據顯示，截止到2019年1-6月，全國新建商品房均價已達9329元/平米，也就是說，如果你在一個普通城市，買一套馬馬虎虎的房子，基本上也在100萬上下。對於月收入只有幾千元的家庭來說，拿出三五十萬的購房首付款已不容易，加之按揭貸款後的月供，壓力就更大。因此，許多年輕人暫時放棄了購房打算，轉而先租房。

還有一組數據顯示，2019年1-7月份，全國住宅新開工面積84685萬平方米，同比增長18.0%。此外，根據前不久國家統計部門公布的住房數據顯示，全國城鎮居民人均住房面積已達39平米。簡單地說，整體上不缺房子了，但房子建造速度還繼續保持較高增長，似乎沒有減速意思。

住房擁有率和人均面積這么高，房子還不停地建，而房價還居高不下，那麼，如果現在咬牙購房，10年後「偷著樂」還是「後悔」？先來看看兩位大佬怎麼說。

在教師節辭去阿里巴巴董事局主席的馬雲曾表示，未來8年房價如蔥，而且不止一次勸告年輕人不要買房，建議應該租房。值得一提的是，這兩年，很多地方的房價還漲了不少，就全國住房均價來看，2017年是7614元/平米，2019年6月是9328元/平米，上漲幅度為22.5%，如果當時不購房，現在估計更不敢買了。

當然，也有網友說了，馬雲在商業上那麼成功，話說出來自然有他的道理，比如他曾說要改變銀行，現在確實也得到改變了不是？而且馬雲說的是未來8年，現在才僅僅過去兩年，還有6年時間，到2025年時，誰也說不準。這話似乎沒毛病，那隻好讓時間來檢驗。

另一位就是地產界大佬王健林，其財富在2015年更是超過霸榜15年的華人首富李嘉誠，成為新的全球華人首富。雖然他是做房地產的，但一直比較低調，公開場合談房地產的話並不多。他在一次公開演講中對中國房價趨勢做出過難得的預判，大該內容是這樣的：

中國房價問題一直是一個老大難問題，一二線城市還會處於一個緩慢上升趨勢，主要原因就是大量的農民要進城，住房需求量大。但對於人口流出城市，特別是小縣城，未來房價不會有多少上漲空間，比如美國底特律，當人口不斷流出後，包括房子在內的不動產價格都會比其他城市低很多，這些地方的資產價格也是下行趨勢。

雖然王健林早已宣布退出房地產，但是作為有多年房地產行業經驗的他，肯定也有其獨到眼光，不管預測得正確與否，至少會影響徘徊在買與不買的群體。現在到底要不要咬牙買房呢？10年後，是偷著樂還是後悔，這兩份報告或可給你啟示。

一份報告是中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目發布的2019年8月《中國住房市場發展月度分析報告》，此報告涉及的所有房地產數據均源於大數據挖掘分析。報告研究的城市基本覆蓋了中國最具經濟競爭力的城市群體。報告提到了兩個方面：

一是經過二十多年的快速發展，當前住房總量供應較為充分，總體上無較大實際增長空間。隨著供給的不斷增長和需求增速下降，部分三四線城市房價存在一定波動風險。

二是由於信息不充分，房價上漲預期並未有根本性改變，住房投資投機沖動仍然普遍存在。

另一份報告是恆大研究院發布的《中國住房存量報告：2019》，該報告認為，中國房地產市場仍有較大空間，中國房地產市場將逐步從中高速轉向中速、高質量發展階段。主要有3個方面：

一是房地產長期看人口，住房需求還存在較大增量。報告中列出了幾個數據，預計到2030年，中國城鎮化率將達到70.6%，城市人口將在2018年基礎上再增加2億。

二是與世界主要經濟體相比，中國城鎮人均住房面積較小。2018年全國城鎮人均住房面積按照0.7的系數折算，實際使用面積僅為23.3平米。隨著人們收入增加和家庭規模小型化發展，我國住房需求還會存在較大空間。如果以人均使用面積28平米為標准算，未來中國城市人均住房面積還有20%空間。

三是存在大量住房更新需求。預計2019年到2030年中國城鎮年均住房需求量在10.9億到13.5億平米之間。到2030年時，比2018年14.7億平米的住宅銷售峰值有所下降，但絕對銷售面積還是可以的。

相信通過上面兩個專業性報告闡釋，對大家到底要不要購房，應該有所啟發和提示。筆者結合上面的報告內容分析，談談幾點個人看法：

1.房子總量應該是不怎麼缺了，缺的是好房子。好房子指的是「地段好、品質好、物業好、配套好」。房地產快速發展的二十多年，我們建造了很多房子，這個階段大多以滿足居住需求，產品和質量重視程度相對要弱一些。這也很正常，首先是解決有無問題，只有當市場趨於平靜才會在品質上下功夫，從而獲得客戶。在市面上我們也可以看到，那些口碑好的樓盤溢價率較高，而且受到購房者追捧。在未來10年甚至更久，好房子將會受到追捧。

2.有的城市還缺房子，有的城市已經不缺房子了。未來人口流入多的城市，住房需求也會持續增長，房價自然就會增長得快，反之，就少增長，或者滯漲。根據瞭望智庫的報告顯示，目前收縮型城市佔總城市數的12%，未來10年應該還會增加，這些城市人口持續流出，在這些城市持有多套房的群體需要引起注意，不僅是房價漲不漲問題，而是能不能轉出去的問題。

3.現在到底要不要咬牙買房？這個問題還是因人、因城而異。如果所在城市基礎和潛力不錯，能買得起幹嘛不買？有人說，現在不一定是個好時機，個人認為可以換個角度看，首先當下的房價沒有大幅下跌基礎，其次，如果把時間往後拉長，比如5年，甚至10年，所謂要踏准那個絕對的低點（一般也難）已經不重要了。比如，你現在的房子是2萬元/平方米，誰會在乎你曾是7000還是7500買的？