養老地產大數據

A. 養老地產行業分析

養老地產是各種養老保障服務的整合終端，通過在功能組合與產品形態上與養老產業相互滲透，可以創造出更大的居住價值與商業價值。

國內養老模式主要分為居家養老、社區養老和機構養老三種，自2011年以來，我國一直致力於建立以居家為基礎、社區為依託、機構為補充、醫養相結合的養老服務體系。究其原因，一方面是在「養兒防老」傳統的影響下。

我國老年人更傾向於在家中接受子女照顧；另外，更重要的是，我國養老資源錯配較為嚴重，老年人口資產不足，難以支撐收費較高的養老機構，居家養老成本相對低。

(1)養老地產大數據擴展閱讀：

養老地產的介紹如下：

養老地產的客戶囊括了55歲之後的老年人群，而養老院更多的是75歲以上高齡老人和不能自理的老人。養老地產實際上是提供不同類別養老產品和服務的載體，消費者根據個人收入和需求自行選擇。

從產業鏈看，上游主要解決土地和資金問題，下游解決運營和提供服務的問題。各種養老服務的整合是運營中最復雜的工作，需要長期資源和經驗的累積。

B. 房企眼中的養老業玩法

伴隨著日益龐大的銀色浪潮，養老產業風頭一時無兩，告別了借養老炒作的噱頭,養老地產也向著「養老社區模式」轉變，無出其右地成為各方資本競相瓜分的蛋糕。兩年前，曾經認為養老地產毫無利潤的北京中坤投資集團董事長黃怒波悄然改變了自己的看法，希望政府投建養老大資料庫引導養老產業投資，而在其他房地產企業眼中，北京「十三五」的養老產業腳步又將邁向何方？

中坤投資黃怒波：應建立養老產業大資料庫

兩年前，因為看不到房企進軍養老產業的「錢途」，黃怒波曾拋出「養老地產根本沒有利潤可言」的斷言,在業界引起不小爭議。「養老地產不是單純的地產，而是一個生態型的組合，需要山水環境、基礎設施、文化交通需求等多方面配合，條件十分苛刻。同時急需的政府長期扶持也很難到位，盈利空間的確十分有限。」

但隨著《北京市居家養老服務條例》（以下稱《條例》）的出台，他的想法開始有了轉變，用黃怒波自己的話說，就是「中國養老產業新的突破已經形成」，很多房地產企業都開始探討、研究進軍養老領域。「此前北京的《養老服務設施專項規劃》提出到2020年，全市機構養老床位數量將達到16萬張。相較於全市那麼多的老年人，這個數量還是少了些，意味著居家養老將是未來北京養老產業的主流，無形中也為社會資本進入留下了很大空間。」黃怒波表示。

「北京的居家養老是個很現實的話題。」黃怒波告訴北京商報記者，「之前有房地產企業到郊區建設養老社區，部分當地居民產生了疑問，認為中心城區老人到當地養老難以給該區帶來太多利潤，還可能會增加城市基礎服務的負擔。所以我們不如發動社區的力量，組建居家養老系統，為家庭和政府卸下一部分養老重擔。」

而要建立有效的居家養老體系，離不開社會資本的強有力支持。《條例》中就提出市和區人民政府應當引導、支持、鼓勵企業和社會組織參與居家養老服務，並明確從事居家養老服務的企業和社會組織將享受政府給予的政策扶持。

頂層設計靴子落地雖已久，但不少追求投資回報「短平快」的企業家看不到居家養老產業持久的盈利模式，仍處於觀望階段。「政府有提供養老相關公共產品的責任，而因缺乏固定收益，房地產企業不敢貿然進軍時，也需要政府拿出有力的鼓勵政策。」黃怒波直言，首先提供給養老產業的土地價格不能太高。一言概之，他認為最適合北京的居家養老發展模式應該是政府定政策、建平台，通過資金補貼來鼓勵社會資本參與。

談及政府在居家養老領域所要發揮的作用，黃怒波建議財政資金應向建設居家養老的大資料庫傾斜。「利用大數據，我們就能了解到某個轄區有多少老人，他們年紀多大，經濟狀況如何，然後將收集到的數據同步到附近醫院的病歷上，以應對老人的醫療需求。」

利華地產祖紹春：房企投資進軍養老產業不適用短平快

在利華地產副董事長祖紹春眼中，「養老社區模式」的新定位比此前以養老為噱頭的地產炒作要精準得多。「社區雖然不大，但是五臟俱全，老人需要的醫療、商用、服務等配套設施都完備，未來還將實現『小病不出院』的目標。這就是社區養老的優勢所在。」祖紹春表示。

合理的規劃卻難掩利潤單薄的現狀。祖紹春坦言，目前大多數房企進軍養老領域的意願並不高，「最大的原因還是利潤太低。首先養老地產需要娛樂、健身等配套設施，無形中增加了成本。其次，對於房地產業來說，銷售或出租是最重要的盈利手段，但即使在北京等區位條件極佳的項目，入住率也只在六七成左右。這種情況下，企業想要守住10%左右的盈利率都比較艱難」。

談及一些房企追求投資收益「短平快」和養老地產投資回報期長的矛盾，祖紹春反復強調，房企建設養老機構，在投資規劃時一定要循序漸進。「除了項目建設本身的支出，還要注意配套設施、培養團隊等費用，前期的規劃應把這些都囊括進來。」祖紹春表示，「同時投資也要有度，切不可貪大。」他向北京商報記者舉例稱，業內名聲在外的壽山福海老年公寓剛營業時僅有100張床位，後期經營狀況良好才慢慢增加床位，「沒有養老機構能迅速盈利，所以結合服務、管理經驗做好謀劃是最重要的」。

如今，利華地產在河北淶水的閱唐山水已經成為各界關注的養老地產樣板項目，成功或失敗決定了許多社會資本進入環京養老圈的步伐。祖紹春篤定地表示，自己闖盪養老領域的腳步還將繼續，「目前淶水這邊的工作還在繼續，大概仍有幾百畝土地待建。目前的困擾是相應的政策有些模糊，一些資金優惠政策也遲遲不落地。未來我們肯定還是會繼續推進養老項目，只是會根據不同的情況，在投資力度上有所增減。」

北控置業張文華：養老有效供給關鍵在摸清底數

同樣認可房企投資養老前景的還有北京北控置業有限責任公司副總經理張文華。他直言近些年來政府對養老的推動非常積極，「最顯著的突破就是現在養老用地供地方式可以採用協議出讓」。據了解，對於想要進軍養老產業的企業來說，以招拍掛形式購置土地的花費幾乎佔到了建設運營成本中的最大一塊，而如果採用協議出讓，不僅能夠為資金普遍比較緊張的養老企業節省一大部分成本，還能幫助企業在北京拿到相對合適位置的土地。

在張文華看來，大多數老年人受傳統文化影響較深，比較願意在家裡養老，讓子女就近照顧，「而且目前市場上一些民營養老機構的定價相對較高，很難符合老年人傳統的消費觀念，這也就導致未來居家養老將在北京養老市場中成為主流」。不過，日前市民政局局長李萬鈞透露，近期北京正在研究對中心城區子女照顧老人進行補貼，以引導這些地區老人盡量選擇居家養老。而隨著《條例》的出台，北京推動居家養老相關產業的步伐也在加快。「我們注意到整個城市規劃過程中對各類養老機構設施都有重點的進行了布局，居家養老特別受到關注。」張文華說。

《條例》出台一年後，在剛剛閉幕的市十四屆人大四次會議上，本市的政府工作報告提出，今年北京要增加養老設施的有效供給。張文華認為，實現「有效」供給的關鍵是摸清底數。「首先要摸清到底有多少老年人、他們的老齡程度如何，這樣就能了解具體的養老服務需求。」張文華告訴北京商報記者，「此外，還要摸清在居家養老過程中，哪些基礎設施需要政府幫忙提供。比如老年訂送餐服務，就要弄清楚是政府自己建餐飲中心還是找就近餐館提供服務，如果購買服務，就要對餐館的價格和衛生狀況加強監管。」北京商報記者肖瑋張暢

（以上回答發布於2016-02-01，當前相關購房政策請以實際為准）

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C. 養老行業前景如何

根據第七次全國人口普查結果，目前，中國人口的結構性挑戰越發明顯：2020年育齡婦女總和生育率為1.3，已處於較低水平；60歲及以上人口26402萬人，佔比18.70%，老齡化程度進一步加深。

上升為國家戰略

在國務院新聞辦公室舉辦的新聞發布會上，國家發展改革委副主任就養老育幼方面在會上表示，預計「十四五」我國將進入中度老齡化階段，「十四五」《綱要草案》將積極應對人口老齡化上升為國家戰略。可以說，養老產業已經成為了國家未來的重點方向之一！

中國養老產業正在醞釀10萬億級市場藍海

中國養老機構競爭日趨激烈，在政策和市場紅利的推動下，隨著夕陽產業的需求增加，越來越多的企業抓住風口，借勢而入，預計到2022年，養老產業市場規模將突破10萬億元。與2019年中國養老產業市場規模達6.91萬億元相比，在多方需求的驅動下，中國養老產業市場規模將會保持相對穩定的增長態勢。

1.中國養老產業驅動因素——政策：

深化「放管服」改革，拓寬養老服務投融資渠道，擴大養老服務就業創業，擴大養老服務消費，促進養老服務高質量發展，促進養老服務基礎設施建設。

（1）明確老年用品產業重點領域；

（2）建立橫向縱向聯系促進產需對接 ；

（3）引導老年用品產業高質量發展。

2.中國養老產業驅動因素——社會：

隨著精神文化逐漸成為影響老年人晚年生活質量的主要因素，「文化養老」受到大多數老年人的青眯和推崇。

（1）廣場舞文化養老

人民群眾創立了廣場舞，中老年人發展了廣場舞，廣場舞文化成為了增添老年人晚年幸福感的重要一環。

2）棋牌類養老

棋牌能夠用「以棋會友」的方式擴大老年人的交友圈，在一定程度上緩解了老年人因子女不在身邊的孤獨和寂寞感。

（3）老年影視文化養老

影視劇能與老年人的情感產生共鳴，不斷豐富著老年人的晚年生活，為老年人平淡無奇的生活增添更多的色彩。

中國老齡化形勢十分嚴峻，養老產業亟待發展，在技術、互聯網、大數據、5G智能化的加持下，10萬億級市場藍海正在醞釀，養老產業將迎來營銷新機遇。