臨港大數據

A. 上海臨港新片區：住房限購政策微調，建設「先租後售」公租房

近期，中共上海市委、上海市人民政府出台《關於促進中國(上海)自由貿易試驗區臨港新片區高高伍質量發展實施特殊支持政策的若干意見》50條，除了賦予新片區更大改革自主權，打造更具吸引力的人才發展環境，《意見》也定向微調了臨港新片區住房限購政策，以加大對人才的住房保障力度。

《意見》提出，堅持職住平衡，針對多層次住房需求，建立以市場供應為主、多主體供應、多渠道保障、租購並舉的區域性住房體系。

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華認為，該內容是「房子是用來住的，不是用來炒的」方針的延伸，通過加大對人才的住房支持力度，以減少高房價對人才的擠出效應，是一個有益的探索和實驗。

2019年8月24日清晨，航拍上海自貿區臨港新片區。 視覺中國 圖

具體而言，上海自貿區臨港新片區實施特殊支持政策中的住房內容有6個方面，包括定向微調新片區住房限購政策;調整商品住房選房購房制度;實配念中施限價商品房政策;建設「先租後售」公租房;擴大租賃住房配套建設渠道;給予規劃土地政策支持。對此，澎湃新聞(www.thepaper.cn)采訪業內人士，對6條加大人才住房保障力度的政策予以逐條解讀：

1、定向微調新片區住房限購政策。按照區域發展和產業導向，對符合一定條件的非本市戶籍人才，購房資格由居民家庭調整為個人，可購買新片區普通商品房一套。縮短非本市戶籍人才在新片區購房繳納個人所得稅或社會保險金的年限，將自購房之日前連續繳納滿5年及以上，調整為連續繳納滿3年及以上。

解讀：蘇寧金融研究院特約研究員江瀚指出，定向微調新片區住房限購政策，非戶籍人才購房由5年社保改為3年，購房資格由居民家庭調整為個人，該政策與此前很多城市「搶人大戰」政策相類似，臨港新片區通過對非戶籍人才購房資格的微調，希望更多的人才進入該地區，以推動發展。

「臨港地區確實需要導入人口，當前臨港地區的人口主要為本地人、學校、大製造類，整個人口導入現有量還相當有限。通過加大對人才的政策鼓勵，降低購房門檻等，可以使部分人才在臨港安家置業，能在臨港做到產城融合。現階段，政策層面在做的事是將未來要發展的產業以及未來發展方向盡可能的導入相對應的人才支持。」同策研究院總監張宏偉表示。

目前，上海執行的是2016年3月25日發布的「滬9條」樓市購房政策。2016年培山3月25日，上海市發布《關於進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》
。

《若干意見》要求從嚴執行住房限購政策。提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限，從自購房之日起計算的前3年內在本市累計繳納2年以上，調整為自購房之日前連續繳納滿5年及以上。

2、調整商品住房選房購房制度。符合購房條件、在新片區穩定就業且穩定居住的常住人口，可在新片區優先選房購房。

解讀：江瀚指出，該條突出「穩定就業、穩定居住」，即對於在臨港地區有紮根趨勢、願意在臨港紮根就業且穩定居住的人才給予一定的優惠政策，可以在新片區優先選房購房。

3、實施限價商品房政策。控制限價商品房供應量加大人才公寓供給力度，將部分限價商品房在房源性質不變的情況下，轉為人才公寓使用;聚焦激勵人才，提高供應的精準性，

對新片區有貢獻的企業和人才予以傾斜。

解讀：貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，將限價房轉為人才公寓，體現出臨港片區對人才的重視力度。隨著我國逐步進入服務業主導時代，創新能力是城市競爭的核心標志，而人才是創新的根本源泉。因此，各地對人才的爭奪戰必將愈演愈烈，住房保障會被拿來作為人才競爭的首要抓手。但由於符合人才政策的對象十分有限，定向扶持的政策對全部市場的影響很弱，不會引發市場供需結構的大幅變化。

「加大人才公寓供給力度也可以為企業減負，現在企業都要考慮如何能夠吸引人才，當有足夠的人才公寓的時候，企業也願意進來發展。」江瀚表示。

4、建設「先租後售」公租房。建成後10年內作為公租房使用，其中50%房源可由單位按門棟整體購買作為公租房中單位租賃房使用。公租房建成10年後可作為商品住房按套上市轉讓。

解讀：江瀚認為，「先租後售」這一模式是一種創新，對於當前人才買房難的問題，通過前期長期租房，從而為房地產市場給出一個化解政策，無疑是對吸引人才，特別是提升臨港地區人才的吸引力有很大的幫助。

許小樂認為，建設「先租後售」公租房，是落實中央「房住不炒」的總體要求的體現，也是對租購並舉住房制度的創新。公租房建成10年後可作為商品住房按套上市轉讓，可以讓政府得到資產價值升值的回報，改變過去公租房只投入無回報的弊端，優化政府在住房保障方面的收支結構，形成可持續的住房保障能力。

5、擴大租賃住房配套建設渠道。商業辦公用地配套建設租賃住房等生活服務設施的，其建築面積占項目總建築面積的比例上限從10%提高至15%。

解讀：中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示，臨港新片區的房地產支持政策，在多主體供給、多渠道保障租售並舉的政策上面火力全開，這一些新的措施上可以體現出政策的突破性和前瞻性，主要目的還是為了整個片區的職住平衡，實實在在的解決人才的居住問題。通過擴大租賃住房配套建設的面積佔比，更好的提供人才的生活服務設施。

6、給予規劃土地政策支持。對新片區新建人才公寓、租賃住房在供地方式、供地價格上予以規劃土地政策支持。支持對租賃住房的建設、籌措，擴大集體土地建設租賃住房試點。支持非房地產企業依法取得土地用於建設租賃住房。探索開展租賃住房用地出讓價款分期收取試點。

解讀：許小樂認為，支持非房地產企業依法取得土地用於建設租賃住房，體現出打造多主體供給、多渠道保障的思路。這意味著，未來租賃土地可以不需要走政府收儲、出讓等繁瑣的手續，而是直接由擁有土地的村民委員會、國有企事業單位等組織直接用來建房出租。這一舉措能夠盡量減少土地成本，盤活閑置低效土地，促進土地資源的高效利用。

此外，探索開展租賃住房用地出讓價款分期收取試點，這種土地出讓方式是對當前一次性繳納土地出讓金制度的改革，是發展租賃的必然要求。一次性支付土地出讓金會佔用企業大量的資金資源，只有將土地出讓金分攤到長期，才能使開發運營企業維持合理的現金流收入。