㈠ 樓市拐點隱現 房貸利率仍有上漲空間
5月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布最新一期LPR報價。與居民房貸利率密切相關的5年期以上LPR為4.65%，已連續13個月未變。而根據融360大數據研究院、貝殼研究院等19日和20日最新發布的監測報告，多個主流城市的首套房貸利率和二套房利率均較4月有所提升，部分銀行貸款放款周期延長。
2021年以來，涉房金融監管持續收緊的態勢明顯，涉及房企、金融機構、中介等多方。業內人士預期，房地產信貸環境面臨進一步收緊的壓力，預計房貸利率繼續上調，帶動市場量價進一步調整。
部分地區房貸利率環比上漲
放款周期拉長
5月20日，全國銀行間同業拆借中心公布新版LPR報價：1年期品種報3.85%，5年期以上品種報4.65%，兩項貸款市場報價利率均連續13個月保持不變。
「若接下來房地產市場持續升溫，特別是一線城市房價上漲勢頭向二、三線城市擴散，未來不排除5年期LPR報價單獨小幅上調的可能。」談及主要針對居民房貸的5年期以上LPR報價，東方金誠首席宏觀分析師王青表示。
實際上，根據融360大數據研究院、貝殼研究院等最新發布的監測數據，多個城市的房貸利率已經較此前明顯提升。
貝殼研究院20日發布重點城市主流房貸利率數據顯示，5月貝殼研究院監測的72城主流首套房貸利率為5.47%，二套利率為5.73%，均較4月提高6個基點。
廣州、深圳地區房貸「漲價」明顯。記者了解到，建行深圳市分行5月上旬下發調整房貸利率的通知。首套房貸款利率執行5.10%，二套房貸執行5.60%，相比之前分別上調15個基點和35個基點。為了體現對中低收入人群購買保障性安居型商品房的支持，安居型商品房貸款利率維持不變。融360大數據研究院報告稱，其他銀行在短暫觀望後也開始跟進，目前已有近10家銀行深圳地區分支行執行首套5.10%，二套5.60%的利率水平。
融360大數據研究院報告指出，4月底至5月初，廣州地區包括國有大行在內的多家銀行，再度上調房貸利率。首套房貸利率調整為最低5.40%，二套房最低5.60%，均較之前上調10個基點。
與房貸「漲價」同步的是部分地區銀行房貸額度進一步收緊，放款周期進一步拉長。記者了解到，廣東金融機構對個人房貸額度增幅和增量都在嚴格控制，對二手房個人住房貸款審核放款更為嚴格，很多銀行施行「舊還新貸」，用提前還款的額度來發放二手房貸款，盡量減少新增房貸。
「5月在房地產貸款集中度管理疊加通脹壓力下，銀行收緊購房信貸、上調房貸利率；房貸「加息」帶來5月二手房市場成交平穩回調。」貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，廣州、東莞、中山、嘉興、南通等城市房貸利率提高幅度較大，放款周期延長，導致二手房成交活躍度降低。
涉房金融監管持續收緊
利率上行仍有空間
2021年以來，涉房金融監管持續收緊的態勢明顯，涉及房企、金融機構、中介等多方：1月起，一線城市嚴查經營貸違規入樓市，3月銀保監會、住建部、人民銀行三部門則聯合印發《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，全面「圍堵」個人違規挪用經營貸購房行為；涉嫌違規炒房機構「深房理」日前被深圳七部門聯合調查；多地開展的房地產市場專項整治也將個人違規使用信貸資金等列為專項整治重點。
金融監管部門的多張罰單也涉及銀行違規輸血房地產企業的行為。《經濟參考報》記者以「土地、房地產」等關鍵詞在銀保監會網站進行搜索，據不完全統計，自2021年以來，銀保監局本級開出的罰單共計47張。僅3月以來，罰單就達29張，罰款總額達6000萬元以上。具體來看，罰單涉及上海、浙江、深圳、福建、山東、青海等地，涉及銀行包括民生銀行、廣發銀行、平安銀行、盛京銀行、溫州銀行等。值得注意的是，多張罰單均追溯到了2015年至2018年期間的與土地出讓金相關的違規行為。
業內人士表示，嚴監管背景下，房地產信貸環境面臨進一步收緊的壓力。上海易居房地產研究院研究員沈昕表示，2021年一季度，中國房地產業金融環境指數為0.19，較上季度小幅下降0.07，比去年同期下降0.32，由去年的偏松區間下降至正常區間的上沿。央行數據也顯示，住房類貸款增速放緩。今年3月末，個人住房貸款余額同比增長14.5%，比上年同期低1.4個百分點。
王青表示，3月居民個人住房貸款加權平均利率為5.37%，比去年年底上行4個基點。「我們判斷，在今年『有保有壓』的結構性信貸政策下，未來房地產信貸環境會進一步趨緊，居民房貸利率還有上行空間。」
房地產市場拐點隱現
下半年可能向下調整
沈昕表示，房地產業作為一個資金密集型行業，對資金有很強的依賴性，金融環境的變化直接影響房地產市場。從整體來看，百城房價同比漲幅和房地產業金融環境指數的走向基本一致，這意味著，隨著房地產業金融環境指數的下降，預計二季度和下半年商品房銷售面積同比增速將逐漸回落，隨之下半年百城房價指數同比漲幅將收窄。
的確，從近日國家統計局發布的4月房地產投資數據和房價數據來看，前4月商品房銷售規模、開發投資額較2019年增長19.5%和17.6%。但各地區銷售表現分化，房企新開工和拿地面積縮減使得銷售、投資單月指標分別環比出現下降23%和7%。同時，二手住房已有明顯降溫跡象。
對此，許小樂表示，2020年房地產的超預期繁榮，本質上來自利差和價差帶來的套利需求，房價上漲是在寬松流動性之下的短期應激反應，顯然不可持續。當前中央政策正在引導地方政府轉變，倒逼地方政府降低對房地產的依賴，並通過調控手段逐步管住信貸、土地、房企以及購房者的投資行為，同時貨幣政策回歸常態，這些都代表著房地產市場的資本紅利時代將結束。
克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，「三條紅線」政策下房企資金成本將繼續增加，土拍「兩集中」下資金運用將更加審慎，對後續開工、拿地均有不利影響。預計後續房地產開發投資額增速將繼續回落，全年增速呈現「前高後緩」的走勢。
㈡ 「房住不炒」進一步明確 房貸利率今年難降
1月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布最新一期貸款市場報價利率（LPR）顯示，5年期以上LPR為4.65%，連續9個月未動。與此同時，根據貝殼研究院最新房貸報告顯示，開年多地房貸利率在底部微升。
業內人士表示，一方面，春節前市場資金面趨緊，房貸放款周期加速拉長；另一方面，在房地產金融審慎管理制度之下，央行引導商業銀行房地產貸款合理增長，預計未來房貸利率總體觸底。考慮到局部市場過熱，不排除採用差別化房貸利率工具進行調節，房貸利率難有下降空間。
「房住不炒」信號進一步明確
20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布LPR為1年期LPR3.85%，5年期以上LPR4.65%。這也意味著，自2020年5月起，LPR連續9個月保持穩定。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，MLF利率持續未變，表明當下的利率水平是與經濟運行基本相適宜，貨幣政策沒有繼續寬松的必要，在經濟企穩回溫的預期之下，逆周期調節政策有序退出。
東方金誠首席宏觀分析師王青也表示，在今年上半年國內經濟修復延續與外部不確定性猶存相交織、國內物價水平有望整體保持溫和的背景下，貨幣政策將持續處於「觀察期」，MLF利率調整的可能性很小，LPR報價基礎有望保持穩定。
在LPR保持穩定的同時，「房住不炒」信號也進一步明確。中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾在國新辦發布會上表示，「堅持『房住不炒』定位，租購並舉，因城施策，保持房地產金融政策連續性、一致性、穩定性，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃市場發展的金融支持，促進房地產市場平穩健康發展。
住建部方面也表示，將完善政策協同機制，建立住房與土地、金融聯動機制，加強住宅用地管理，完善房地產金融宏觀審慎管理體系。
「在房地產金融審慎管理制度之下，央行引導商業銀行房地產貸款合理增長，購房信貸環境寬松觸底。」許小樂說。
銀行房貸投放略有「收緊」之勢
值得注意的是，在「房住不炒」的基調下，銀行房貸投放也略顯「收緊」之勢。
2020年12月31日，央行、銀保監會發布房地產金融監管新政，明確劃定銀行「房地產貸款佔比和個人住房按揭貸款佔比」兩道紅線。「新規至今已實施半月有餘，在信貸『開門紅』的影響下，年初銀行個人房貸投放暫未受到較大影響，個人住房按揭額度較為充足。」融360大數據研究院分析師李萬賦表示，但長期來看，銀行今年的房貸投放總規模有收緊預期，或將加大區域性房貸額度差異化調整，壓降利率較低利潤空間較小的城市房貸額度。
一位大行房貸業務相關人士也對記者表示，目前該行並未針對這一新規出台具體的舉措，但是整體房貸額度已經有所收緊。
光大證券研究所金融業首席分析師王一峰表示，2020年以來，銀行個人住房貸款一直「供需兩旺」。未來，銀行房地產廣義貸款的增量空間將下降，從而帶動存量增速也下降。未來，銀行房地產廣義貸款增速將向銀行整體貸款的平均增速收斂。尤其一些中小銀行出於經濟回報、風險考核和資本節約的原因對個人住房貸款業務積極性較高。在新政影響下，預計中小銀行個人住房貸款業務增量增速將有所下降。
值得一提的是，在新規背景下，房貸放款周期已有明顯延長。貝殼研究院1月房貸報告顯示，重點監測的36個城市房貸平均放款周期已自去年9月開始經歷「五連升」達到53天，較上月再度延長5天，回到去年4月水平。
具體來看，36城中超8成平均房貸放款周期環比拉長。廊坊、哈爾濱、寧波、南通等城市，環比延長10天以上。珠三角方面，雖然局部城市放款周期在年初有所緩和，但惠州、東莞、佛山、中山等放款周期高達2個月以上。
房貸利率現觸底跡象
研究數據顯示，在房地產金融審慎管理制度之下，房貸利率也現觸底跡象。「如果5年期LPR不調整，房貸利率的主要下行階段已經基本結束。」上海易居房地產研究院研究員沈昕表示。
貝殼研究院報告也顯示，2021年1月，貝殼研究院監測的36個城市的主流首套房貸利率為5.23%，二套房貸利率為5.52%，環比均微增1個基點，且從2020年12月開始已經連續兩個月上升。
具體來看，1月36城房貸利率環比普遍平穩，房貸利率提升的城市主要是珠三角部分城市，例如，東莞從去年底的首套房貸利率5.25%上調至5.45%，二套房貸利率則從5.45%上調至5.65%；中山方面首套房貸利率從去年底的5.05%上調至5.15%，二套房貸從此前的5.25%上調至5.35%。
融360大數據研究院報告顯示，在房貸上漲的城市中，除中山外，杭州和哈爾濱漲幅較大，均上漲4個基點。而二線城市房貸利率下降的數量有所增加，且環比降幅差異縮小，都在1-5個基點之間。「2021年開年房貸利率走勢與2019年、2020年類似，且不同於2017、2018年的房貸大幅增長的走勢情況，側面反映了全國房貸利率大幅變動的時代已經過去，房地產市場進入平穩期。」李萬賦表示。
沈昕還表示，從2020年四季度來看，首套房貸平均利率不再持續下行，住戶部門加杠桿明顯得到控制。她指出，2020年前三季度，首套房貸平均利率持續小幅下降，利率持續下行會對刺激居民貸款購房產生一定作用，住戶部門貸款余額同比增速自3月創下階段性低點以來，連續半年震盪上行。但2020年四季度，住戶部門貸款余額同比增速小幅下行，說明下半年房地產融資政策收緊後，以住房按揭貸款為主的住戶部門貸款增長已經得到了較好的控制。
許小樂表示，預計房貸利率總體觸底。考慮到局部市場過熱，不排除採用差別化房貸利率工具進行調節的可能。
中國銀行研究院研究員梁斯表示，對房地產貸款的比例控制將影響到房貸額度，房地產貸款投放邊際收緊可能會推高涉房利率。但整體看，房地產貸款對銀行來說仍然屬於相對優質資產，尤其按揭貸款等不僅安全性高，風險權重也相對較低，對銀行來說仍然是重要的業務爭奪點。整體看，規模控制會影響房地產信貸投放，涉房利率或將小幅上行，但預計幅度不會太大。
㈢ 首套房貸利率連續5個月小幅上升
房地產業金融環境維持收緊趨勢。11月12日，房地產研究院發布了《2019年10月金融環境與房地產市場月報》。報告指出，10月份，全國首套房貸款平均利率為5.52%，已連續5個月小幅上升。
根據融360大數據研究院的監測數據，2019年10月全國首套房貸款平均利率為5.52%，相當於相應期限LPR水平加點67BP，環比微升0.01個百分點，同比下降0.19個百分點，已連續5個月小幅上升。10月房貸利率水平延續了前四個月的上行趨勢，但上行幅度有所減緩，下行的城市數量有所增加。
研究院研究員沈昕分析表示，全國首套房貸平均利率不僅與市場利率有關，也受房地產調控政策影響，今年二季度以來，部分城市收緊了調控政策，5月份以來部分熱點城市首套房貸利率也紛紛上調，6月全國首套房貸平均利率一改此前連續6月下行的趨勢，年內首次微升，此後4個月房貸利率持續小幅上升。考慮到後續市場利率大概率會下行，首套房貸平均利率上行空間較為有限，若年內5年期LPR沒有下調，預計全國首套房貸平均利率將橫盤小幅震盪。
沈昕表示，從金融數據和房地產銷售及價格的歷史走勢來看，有較高的一致性。10月份，房地產行業金融環境較上月小幅收緊。雖然近幾個月CPI逐漸走高，貨幣寬松的空間短期或暫時縮小，但隨著全球貨幣寬松預期強烈，中期來看我國金融環境整體上還將進一步寬松。預計年內或明年上半年有望見到本輪周期的全國商品房年初累計銷售面積同比增速最低值;年內百城二手房價格同比漲幅還將收窄，有可能進入負區間。
綜合2019年數據，沈昕進一步指出，今年1月份M1同比增速創2011年以來的最低點0.4%，2019年2月開始震盪上行，目前來看本輪周期的最低點大概率已經見到。從百城二手房價格同比漲幅的絕對值來看，前兩輪調整均進入負區間，而目前仍在正區間。「預計年內同比漲幅還將收窄，大概率會進入負區間。從歷史走勢來看，今年年內或明年上半年有望見到本輪周期百城二手房價格同比漲幅的階段性低點」。